In tempi in cui le case si deprezzano, il mercato è abbastanza fermo e vendere casa è diventata un’impresa difficile. Tra le ultime tendenze del mercato immobiliare è nata e si sta diffondendo, meno in Italia, di più all’estero, la pratica dell’affitto con riscatto, meglio nota come “rent to buy”.

Ad oggi questo tipo di formula per la compravendita non è molto diffusa in Italia e viene utilizzata per lo più da ditte costruttrici che non riescono a vendere gli immobili costruiti, ma, seppur lentamente, sta iniziando a diffondersi anche tra i privati.

Ma cos’è il rent to buy? Questa tipologia di accordo immobiliare può presentarsi sotto varie forme, ma, in buona sostanza, si tratta di un contratto di affitto che dà diritto all’inquilino di acquistare, entro un certo lasso di tempo, l’immobile condotto in locazione a un prezzo predeterminato. Le cifre sborsate dall’acquirente ogni mese sono composte di una quota di canone vero e proprio atta a remunerare l’occupazione dell’immobile, quindi un affitto, e una quota di capitale che va a costituire un anticipo sul prezzo che l’acquirente andrà a pagare a scadenza contratto. In caso di inadempienza da parte del conduttore all’obbligo di pagare il canone, il concedente potrà richiederne lo sfratto rivolgendosi a un legale e, salvo accordi differenti, trattenere tutte le somme che sono state versate sino a quel momento. Invece, giunti alla scadenza del contratto provvisorio ed alla fase di redazione di quello definitivo, qualora venisse meno la volontà del conduttore di acquistare, il medesimo avrà diritto alla restituzione di almeno una parte delle somme versate in conto del prezzo finale, se così pattuito oppure ottenere la restituzione integrale di quanto pagato a tale titolo.

Questo contratto presenta alcuni vantaggi, tra i quali l’abbattimento del capitale da sborsare al momento del rogito oltre alla facilitazione dell’ottenimento di un mutuo in un periodo in cui le banche concedono prestiti solo per una percentuale limitata del valore dell’immobile. Per contro, va detto che è una formula che penalizza molto il venditore che, non solo si trova costretto a rinunciare ad ottenere subito l’intero prezzo pattuito, ma mantiene anche a suo carico le tasse legate alla proprietà del bene immobile (IMU, parte della TASI), deve in più pagare le tasse sui canoni percepiti (laddove in caso di vendita non andrebbe a pagare nulla) e le spese condominiali relative alla proprietà. A tutto ciò si aggiunge il rischio, purtroppo non così raro, di ritrovarsi a fine contratto di locazione un inquilino che rinuncia all’acquisto, magari ha danneggiato l’immobile oppure non lasci la casa al termine della locazione. Per questi motivi, a meno di trovarsi in situazione di estrema necessità, è fortemente sconsigliato a chi deve vendere casa, ricorrere a questa formula che premia solo l’eventuale acquirente. Nel caso in cui non si possa evitarlo perché non si riesce a vendere altrimenti, sarà opportuno rivolgersi a un notaio per la tua operazione immobiliare, in modo da redigere un contratto “a prova di bomba”. L’acquirente invece può usufruire di tutti i vantaggi del rent to buy,  una formula piuttosto conveniente, dal momento che, dopo le ultime modifiche legislative, anche in caso di fallimento del venditore, il contratto, purché regolarmente registrato, rimane comunque in vigore e il curatore è tenuto a adempiervi. Ma c’è anche in questo caso un rischio: infatti, sebbene il fallimento non incida sulla validità del contratto rimane comunque l’eventualità che sia la banca che ha concesso un mutuo al costruttore a vendere all’asta l’intero complesso. In questo caso, il rischio è quello di pagare per anni un canone di affitto superiore a quello di mercato per poi dover riacquistare all’asta (a prezzo pieno) la casa in cui si vive senza neppure poter contare sulle garanzie previste dalla legge per gli acquirenti degli immobili in costruzione (il rent to buy è solitamente proposto solo per gli immobili già costruiti). Se ci viene proposta questa soluzione è quindi estremamente opportuno compiere approfonditi accertamenti sulla solidità del venditore e appoggiarvi a un professionista per la valutazione del contratto proposto nonché pretendere che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari.