Prendere (e concedere) un immobile in affitto è una soluzione conveniente tanto per il locatore quanto per il locatario. Il primo ha la possibilità di monetizzare quel bene immobile e il secondo di vivere in una casa in affitto evitando di sostenere i costi e gli oneri di una casa di proprietà.

Una soluzione conveniente ma anche molto delicata essendo tanti i contenziosi e le cause che interessano gli immobili in affitto. È quindi utile conoscere i principi del diritto immobiliare residenziale così che tutte le parti coinvolte sappiano quali sono i propri diritti e doveri.

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Obblighi e doveri di locatori e locatari

Come ogni contratto anche quelli di affitto di un immobile residenziale prevedono obblighi e doveri per tutte le parti coinvolte. Il locatore ha l’obbligo di consegnare il bene in uno buono stato di manutenzione e che sia in condizioni tali da poter essere utilizzato per lo scopo previsto. Obblighi del conduttore (l’affittuario) sono invece quelle di, ovviamente, pagare il canone previsto entri i tempi stabiliti, ma anche di effettuare le riparazioni di manutenzione ordinaria, mentre quelle di natura straordinaria sono a carico del proprietario.

Sono di competenza dell’inquilino le spese relative al deterioramento dei beni (quindi riparazioni di maniglie, serrature, pavimenti, rubinetti, condotti di scarico, tinteggiatura dei muri, eccetera) mentre nel caso di lavori straordinari il locatario deve comunicare questa necessità al proprietario che o provvederà egli stesso a occuparsene oppure incaricherà l’inquilino di farlo prevedendo poi un rimborso delle spese sostenute.

A questo proposito è doveroso però specificare come le eventuali migliorie (le trasformazioni che determinano un aumento di valore e di godibilità dell’immobile) che l’inquilino effettua non costituiscono il fondamento per un diritto a ottenere un’indennità.

Tra gli obblighi dell’inquilino c’è anche quella della restituzione del bene preso in affitto nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto. Unica deroga concessa è quella legata al normale deterioramento del bene dovuto dal suo uso. Questo obbligo si concretizza al termine del contratto di locazione che può verificarsi o alla scadenza naturale dello stesso o in caso di risoluzione anticipata (per accordo tra le parti o per sfratto).

Sia il proprietario che l’inquilino possono opporsi alla restituzione dell’immobile. Nel caso in cui fosse l’inquilino a farlo il conduttore può adire alle vie legali per ottenere il bene di cui è proprietario. Il locatore può invece rifiutare di accettare la restituzione nel caso in cui l’immobile non fosse in quello stato di buona manutenzione o conforme alle condizioni originarie. Il proprietario può quindi pretendere il risarcimento dei danni, il pagamento del canone di locazione e l’adeguamento dell’immobile alle condizioni previste. Queste sono anche quelle legate all’esecuzione di lavori non consentiti, come la demolizione di un muro divisorio.

Un aspetto importante su cui porre l’attenzione riguarda la partecipazione alle riunioni di condominio. L’inquilino, infatti, ha il diritto di partecipare (e votare) nelle assemblee in cui si affrontino questioni legate ai servizi di condizionamento e riscaldamento, mentre può partecipare e intervenire (senza diritto di voto) sulle questioni legate agli interventi che prevedono una modifica dei servizi comuni.