Oggi cercheremo di affrontare il tema dei diritti reali dell’utilizzo della casa, che comprendono la proprietà, i diritti di godimento su cosa altrui, quali l’usufrutto, la servitù, l’uso, l’abitazione, l’enfiteusi e il diritto di superficie e i di garanzia su cosa altrui che sono il pegno e l’ipoteca. Si definiscono diritti reali i diritti aventi per oggetto una res, ossia una cosa. Questi diritti sono assoluti in quanto valgono erga omnes cioè nei confronti di tutti, sono immediati perché si esercitano direttamente sulla cosa e inoltre seguono sempre la cosa e non il titolare.

La proprietà

Il più importante dei diritti reali è il diritto di proprietà che più precisamente è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entri i limiti stabiliti dalla legge. Infatti essere proprietario di un bene non significa poter fare ciò che si vuole ma occorre rispettare delle limitazioni tra cui ricordiamo: la distanza tra le costruzioni che non può essere inferiore a 3 metri; lo stillicidio per cui i tetti devono essere costruiti in modo che l’acqua piovana non cada sul fondo del vicino; le acque private che appartengono al proprietario del fondo su cui scorrono; luci e vedute che possono essere realizzate rispettando le normative; divieto atti di emulazione ed immissioni finalizzati ad arrecare molestia al vicino; l’espropriazione che è il trasferimento coattivo della proprietà privata al fine di realizzare opere pubbliche dietro indennizzo e la requisizione che è la sottrazione temporanea dell’suo della proprietà privata per necessità pubbliche dietro indennizzo.

E’ anche importante sapere che ciascun proprietario ha anche a disposizione delle azioni volte a difendere il suo diritto. Si tratta delle azioni petitorie che comprendono l’azione di rivendicazione per rivendicare la proprietà di un bene posseduto da altri, l’azione negatoria con cui si nega la proprietà vantata da altri su un bene, l’azione di regolamento dei confini per definire dei confini incerti e l’azione di apposizione dei termini per collocare dei segnali certi di confine.

Inoltre il diritto di proprietà può essere acquistato in diversi modi: a titolo derivativo attraverso atti traslativi come la compravendita, donazione; la successione e trasferimenti coattivi come l’espropriazione. A titolo originario come l’occupazione che è la presa di possesso di beni mobili che non sono di nessuno; la invenzione che è il ritrovamento di cose smarrite; l’accessione quando due o più cose si uniscono formandone una.

Un particolare modo di acquisto a titolo originario della proprietà è l’usucapione: in questo caso la proprietà si acquista per effetto del possesso non violento né clandestino di un bene, protratto per un certo periodo di tempo continuo e non interrotto. In particolare, in riferimento ai beni immobili, sono 20 anni nell’usucapione ordinario e 10 anni nell’usucapione abbreviato. L’usucapione è abbreviato solo in presenza di buona fede, un titolo idoneo al trasferimento e trascrizione del titolo.

E’ opportuno ora prendere in considerazione alcuni dei diritti reali su cosa altrui e più precisamente i diritti reali di godimento sopra menzionati, in quanto consentono forme alternative di godimento di un bene.

L’enfiteusi

L’enfiteusi è il diritto di utilizzare e godere di un fondo altrui, da parte dell’enfiteuta, con l’obbligo di quest’ultimo di migliorare il fondo e pagare un canone periodico.

Il diritto di superficie

Il diritto di superficie è un diritto reale che conferisce al titolare il diritto di edificare e di mantenere una costruzione al di sopra e al di sotto di un fondo di proprietà altrui per cui la proprietà del suolo rimane separata da quella della costruzione. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione, in forza del quale il propritario del fondo acquisirebbe anche la proprietà dell’installazione. Se non specificato diversamente da contratto il diritto è da considerarsi a tempo indeterminato. Contrariamente in caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine stabilito, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il diritto di accessione, con la conseguenza dell’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo.

L’usufrutto

L’usufrutto è il diritto reale di godere e usare una cosa altrui, con l’obbligo di non modificarne la destinazione economica. In questo caso al proprietario del bene è tolto il potere di usare la cosa e per questo è chiamato nudo proprietario. Nel caso l’usufruttuario sia una persona fisica la durata del diritto non può eccedere la sua vita, nel caso fosse una persona giuridica non può durare più di 30 anni.  L’usufruttuario può alienare il bene, locarlo o concedere ipoteca sull’usufrutto, inoltre deve pagare le spese di manutenzione ordinaria, le imposte, i canoni; il nudo proprietario deve pagare le spese di manutenzione straordinaria.

I diritti reali d’uso e di abitazione

L’uso è diverso dall’usufrutto per caratteristiche quantitative e qualitative:

• Limitata misura di godimento: l’usufruttuario può usufruire del bene e farne propri i frutti purchè siano limitati a se stesso e alla sua famiglia, mentre al proprietario spettano anche i frutti che accedano questa misura.
• Per le modalità di godimento. Il quale può godere del bene solo in modo diretto.

Il diritto di abitazione è ancora più circoscritto e può avere per oggetto soltanto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. Non consente di cedere la casa in questione in locazione a terzi.

La servitù prediale

La servitù è il peso imposto su un fondo servente per l’utilità di un fondo dominante, appartenente a un diverso proprietario. La servitù è caratterizzata dalla predialità, perché è a vantaggio del fondo, e dalla vicinanza tra fondi e utilità per il fondo dominante.